En materia de alquileres, en Argentina, han ocurrido muchos cambios, que modifican claramente la realidad de los propietarios de alquileres. ¿Cuál es la situación actual? Un mercado con precios altos y pocas unidades para alquilar que preocupa a la economía de más de uno.
¿Por qué no hay alquileres disponibles?
Hoy día, la oferta de alquileres ha bajado significativamente. A la situación se le puede atribuir varios motivos, pero el principal que se escucha es que muchos inmuebles han salido del alquiler para entrar a la venta. La situación económica apremia, y es una realidad que muchos propietarios se han visto en aprietos. La renta asociada a los alquileres ha bajado del 4% anual a menos del 1% anual según el caso. Una renta tan baja frente al costo de mantener un inmueble lo hace poco atractivo.
Otro motivo han sido las regulaciones y cambios en la ley de alquileres. Claramente no podemos decir cuál es el más fuerte, sin embargo son muchas las modificaciones que han aplicado sobre la ley de alquileres que hacen a los propietarios replantearse la situación de poner a alquilar. En esta publicación vamos a enumerar las modificaciones más relevantes (es importante saber que esta no es exactamente la realidad de Capital, G30 Studio Inmobiliario trabaja en la Provincia de Misiones de momento)
- Los contratos de locación (habitacionales y comerciales) tendrán una duración mínima de 3 años. Es decir, no se podrá alquilar por 2 años. ¿Pueden celebrarse contratos más cortos? Sí, existen excepciones, se establecen en el artículo 1199 del CCyCN, entre ellos, el contrato temporal por fines vacacionales. Sin embargo, estas excepciones son taxativas, y prácticamente no son posibles de aplicar.
- Los contratos de locación habitacionales se actualizarán según el ICL publicado por el BCRA de manera anual. Es decir, que para un contrato de 36 meses, los precios del mes 1 al 12 se mantienen, y el mes 13 será una actualización según el incremento del ICL.
¿Cómo será el cálculo? El mes 13 se calculará de la siguiente forma:
VALOR LOCATIVO MES 1 * ICL MES 13 / ICL MES 1.
Por ejemplo, pagás $15.000 de alquiler. Empezaste el contrato el 01/Febrero/2021 (ICL mes 1=1,17). En Febrero del 2022 actualiza el alquiler. Se mira el índice del 01/Febrero/2022 (supongamos ICL mes 13=1,63).
Entonces, el cálculo sería:
$15.000 x 1,63 / 1,17 = $20.897.-
Es decir que éste será el monto que pagarás durante el segundo año de locación.
- Es incorrecto hacer la resta entre los dos meses. Se debe realizar el cociente.
- El depósito de garantía se actualiza al valor del último mes. Es algo controversial esta decisión para la ley, ya que el propietario no es exactamente un banco para ser un plazo fijo, así que sugerimos a los propietarios que guarden este mes de depósito en un plazo fijo, o bien, que compren dólares y los guarden para el momento que finaliza el contrato.
- La comisión inmobiliaria la deben pagar ambos: propietario e inquilino. Los montos van a depender de la jurisdicción. Existe la creencia de que el inquilino ahora no debe pagar, y en realidad esa es una modificación que sufrió la legislación de CABA. En Misiones, cada parte debe abonar como mínimo, el 2% del monto total del contrato. Estos valores pueden cambiar según el tipo de contrato, el fin de la locación, etc.
- El propietario debe ofrecer alternativas de garante. Es decir, ahora el inquilino tiene nuevas formas de presentar garantías: Garantía Propietaria, Garantía Personal, Seguro de Caución, entre otras. Es importante que un corredor inmobiliario te asesore de cuáles son las opciones que podés recibir u ofrecer.
- El contrato debe registrarse en AFIP. Además de sellar el contrato en Rentas (DGR – ATM Misiones) dentro de los próximos días hábiles de celebrado, se debe registrar en la página de AFIP en los próximos 15 días corridos. Ambos trámites deben hacerse por web con clave fiscal.
- El inquilino puede rescindir el contrato antes de finalizar sin penalización si avisa 90 días antes de finalizar el contrato. El propietario no puede rescindir el contrato de locación.
- Para el caso de renovación, el inquilino puede iniciar la negociación de renovación 3 meses antes, y en caso de no respuesta, puede rescindir el contrato sin multa.
Otra situación actual que no está permitiendo la renovación de alquileres es el decreto de congelamiento de alquileres. Muchos propietarios están esperando que se levante el decreto para poner en alquiler sus inmuebles, y actualizar el valor a valor de mercado.
Si te surge una pregunta más, o querés consultar alguna condición particular, no dudes en escribir a hola@gtreinta.com.ar para ver cómo podemos ayudarte con tu consulta.
Briant Gauna y Karla Gonzalez, Martilleros Públicos y Corredores de Comercio UNNE, G30 Studio Inmobiliario