Este artículo invita a revisar los artículos asociados a la Nueva Ley de Alquileres, y un vistazo a las nuevas medidas. Estas son las medidas, y una pequeña explicación personal de las medidas.
TÍTULO X- JUSTICIA
ARTÍCULO 249.- Derógase la Ley N° 27.551.
¿Y qué sucede con la ley posterior? La ley 27.737. Se debería revisar esta ley y qué efectos se mentienen.
Capítulo I – Código Civil y Comercial de la Nación (Ley N° 26.994)
ARTÍCULO 250.- Sustitúyese el artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.”
Esto significa la imposibilidad de recurrir a la teoría de la imprevisibilidad. Eso significa que si me comprometo a pagar en dólares, debo abonar en dólares.
¿Qué pasa si no puedo adquirir los dólares? ¿O si comprometí una vaca que se murió?
El único que puede liberarme de la deuda, es el acreedor.
ARTÍCULO 251.- Sustitúyese el artículo 766 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene.”
Debe abonarse en la moneda o el compromiso que se hizo, por más de que se use una moneda de no curso legal en Argentina. Esto posibilita la chance de alquilar en Reales, Dólares, o Guaraníes.
ARTÍCULO 252.- Sustitúyese el artículo 958 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 958.- Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva.”
Eso significa que libera los tipos de contratos siempre que no esté prohibido o restringido.
ARTÍCULO 253.- Sustitúyese el artículo 960 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 960.- Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.”
En este artículo, se eliminó la posibilidad de que un juez actúe de oficio.
ARTÍCULO 254.- Sustitúyese el artículo 989 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 989.- Control judicial de las cláusulas abusivas. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial.”
Eliminó “Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad.”
ARTÍCULO 255.- Sustitúyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 1196.- Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.”
Se libera el tipo de pago de alquileres, depósitos de garantía, y otros. Es decir, que ahora quedó libre para las partes.
ARTÍCULO 256.- Sustitúyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.
En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.”
Se elimina la restricción del plazo mínimo para las locaciones. Si el plazo no se plantea, se conviene que contratos habitacionales sean de 2 años, y de 3 años para locaciones comerciales.
ARTÍCULO 257.- Sustitúyese el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 1199. Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.”
Esto significa que se puede actualizarse el monto del alquiler como las partes decidan… siendo la menos mensualmente (porque los pagos no pueden ser por períodos menores a un mes para locaciones largas)
ARTÍCULO 258.- Derógase el artículo 1202 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias.
Se eliminó: “ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.”
ARTÍCULO 259.- Deróganse los artículos 1204 y 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias.
Se eliminó: ARTICULO 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.
Se eliminó además: ARTICULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
El 1204 bis dice que si el locatario (inquilino) paga cosas del propietario, este no está obligado a devolverle en alquileres subsiguientes.
ARTÍCULO 260.- Incorpórase como inciso d) del artículo 1219 al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, el siguiente:
“d) por cualquier causa fijada en el contrato.”
AHORA el propietario puede rescindir SIEMPRE que lo haya previsto en el contrato.
ARTÍCULO 261.- Sustitúyese el artículo 1220 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
-
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;
-
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
Este agrega la excepción “salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario”
ARTÍCULO 262.- Sustitúyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”
Este cambia sustancialmente. Significa que el locatario debe pagar menos para irse. Se calcula lo que falta para que termine el contrato, y debe pagarse el 10% de ese valor. Depende el momento que rescinde el inquilino, si es antes de los 2 años, es mayor esta indemnización que la anterior.
ARTÍCULO 263.- Derógase el artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias.
Se eliminó esto: ARTICULO 1221 bis.- Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Este es mi breve análisis a unas horas de la cadena nacional de Presidente Javier Milei. Seguiremos mejorando el texto a medida que lo analizamos en profundidad.
Ing Briant Gauna – CCPIM 155 – G30